増築の相場はいくら？増築リフォームのコストと注意点をまとめましたリフォーム・リノベーション会社はアートリフォーム

子どもが生まれた、親と同居することになった・・・など一緒に住む家族が増えた時に考える増築。立て直しするより、増築リフォームをした方が安く済みますが、そもそも増築リフォームの相場ってどれくらいなのでしょう？今回は増築の相場、知っておきたいこと、費用を抑えるためのコツをお伝えしていきます。この記事を参考にして、増築を成功させましょう！

■増築と改築の違い

・改築とは

建築基準法において、改築は「建物の一部、またはすべての取り壊しや、災害によって倒壊した際に、用途・規模・構造が同じものを建てること」を指します。ただし間取りの変更は改築に含まれます。改築は内容によっては届け出が必要なこともあります。
大規模なものではスケルトンリフォームなども改築に含まれます。

・増築とは

増築の場合、改築と大きく異なるのが「床面積が増える」ことです。
一般的には部屋を増やす、離れを建てる、階数を増やす、床面積を広げるなどが多くあります。
ただし中には屋外階段の建築など、床面積が増えなくても増築に該当するものもあります。

増築を行う際は耐震基準や、建築基準法、住んでいる地域の条例などを調べて法的規制に問題がないかを確認しなくてはいけませんし、増築には申請を出して許可を得なくては行えません。

・増築の種類

増築の工法は大きく分けて3種類になります。

＜さしかけ工法＞
建物の外壁を一部撤去し、撤去した場所から新しい建物を繋げる工法を指します。
壊す場所が一部分のみなので、工事中も普段と変わらず暮らすことができます。壊す部分が少ないので費用を抑えることもできます。

＜おかぐら工法＞
建物の階層を増やす際に用いられることが多い工法です。
屋根を解体した後に、新たな階層を上から被せるように工事が進みます。既存建物の上に新たな階を増やすので、工事には梁や柱などを増やして耐震性上げなければなりません。そのため、工事費用が高額になりやすいです。

＜取り壊し工法＞
さしかけ工法と似ていますが、取り壊し工法では建物の1階と2階の両方を部分的に解体して新しい建物とくっつける工法です。既存の建物を大きくする方法なので、外観に違和感が生まれることもありません。ただし工事費用が割高になっています。

・増築に向いている構造

増築には既存住宅の構造も考慮しなくてはいけません。
日本古来の伝統的な構造を持つ在来工法は梁や柱によって建物を支えています。そのため、壁を撤去しても耐震性に影響を及ぼしにくいという特徴があります。
在来工法は非常に増築に向いている構造です。
一方、近年増加傾向にある2×4（ツーバイフォー）工法は壁によって建物を支えているので、壁を撤去する増築には不向きな構造となっています。

■増築リフォームのメリットとデメリット

・増築リフォームのメリット

増築は建て替えよりも安く工事ができるので、コストを抑えて古くなった住宅を快適にしたい場合にピッタリです。また、一部だけを取り壊し・解体を行う工事では住みながら工事を行うことができるので引っ越し費用や仮住まいを探す必要もありません。
子どもの成長に合わせて個室を与える場合や、親との同居で居住スペースを確保したい場合に利用しやすいところがメリットといえるでしょう。
また、10㎡以下の増築なら確認申請も不要になっています。

・増築リフォームのデメリット

増築の際によく問題視されることが、既存住宅と増築した場所の耐震性や耐久性が異なるということです。大きな地震などが発生した場合、増築で繋いだ部分から建物に亀裂が走ることもあります。
また、既存の建物と新しい建物の外観が異なってちぐはぐな印象になってしまうこともあります。デザインや素材を合わせることである程度の統一感を持たせることはできますが、リフォーム業者の腕によって仕上がりの差が異なりますので事前にどの程度近づけられるか確認することをおすすめします。
また、床面積が増えることで固定資産税も増税になります。増築が終わったら必ず家屋調査を受けて手続きを行いましょう。

■増築費用の内訳

ここでは、増築費用の内訳をそれぞれ詳しく見ていきましょう。

・増築工事費用

増築工事費用は、その名の通り部屋を増やす増築工事にかかる費用を指し、増設する広さや階などによって費用は大きく異なります。あくまで、部屋を増やした工事にかかる費用であり、水回りや暖房など設備類の本体費用や、設備を取り付けるための作業費などは建築工事費用に含みません。

・設備本体と設置の費用

増築工事に伴い発生する水回り設備や収納、床暖房といった設備本体の費用と、設備を設置するための費用です。たとえば、増築する部屋にトイレを設置する場合、トイレ設備本体の費用がかかるほか、業者によるトイレの設置や配管の敷設にかかる費用も発生します。

設備本体と設置の費用は、増築工事費用とは別で計上されるため、予算を組む際は十分に注意しましょう。

・諸費用

＜建築確認申請の費用＞

各地域で建物の建ぺい率や容積率が定められていることから、床面積が増える増築工事を行う際は、建築確認申請が必要です。建築確認をする場合、確認申請・中間検査・完了検査が行われ、それぞれで手数料が発生します。費用は自治体によって異なりますが、以下の金額が目安です。

なお、リフォームの専門業者に書類作成を依頼する場合は、20～30万円前後かかることを覚えておきましょう。

また、以下の場合は建築確認申請が不要です。

• 10m²以下の増築
• 防火地域や準防火地域ではない

＜建物表題変更登記の費用＞

以下のような床面積が変わる増築をした場合、建物表題変更登記の手続きが必要です。建物表題変更登記は、変更があった日から1か月以内に行いましょう。

• 建物を増築
• 建物の一部を取り壊す
• 物置や車庫を設置

建物表題変更登記の手続きは、基本的に建物の所有者が行うものですが、リフォーム会社や工務店に代行を依頼するのが一般的です。

なお、手続きには6〜10万円ほどの費用がかかります。

＜固定資産税＞

増築を行なった場合、建物を再調査して新たな評価額がつけられます。固定資産税は「評価額×1.4％」で算出され、一般的には「工事費用の約4割×1.7％」の計算からおおよそ増える分を把握可能と言われています。

また、築年数が浅い建物の場合、固定資産税の軽減措置も受けられます。どの程度の固定資産税額になるかを確認したい場合は、施工を依頼するリフォーム会社に相談するとよいでしょう。

■増築リフォームの相場はいくら？

増築するにあたって、気になるのは相場ですよね。床面積を増やして新たな空間を作る増築は、設備の導入も含めると、費用は高くなりがちです。

主な増築リフォームの費用相場をみていきましょう。

・水回りの増築

・トイレの増築：70～200万円程度（広さ約1帖の場合）

・浴室の増築：75～250万円程度（広さ約2帖の場合）

水回りの増築リフォームは、配管の工事が必要なので、費用は高めです。

2階以上に設置する場合は、配管を追加する工事も必要となるので、さらに高額となります。予算計画はしっかり立てておきましょう。

・部屋や離れの増築

1階に部屋や離れを増築する際の相場は、1帖あたり25～65万円程度です。施工面積が広くなれば、割安になる傾向があります。

内装をどこまでこだわるか、また収納の有無によって費用が変動します。

・平屋に2階部分を増築

2階を増築する場合、1階部分を補強して耐震性を保つ必要があります。さらに屋根を解体し、作り直す作業もあるので、1階部分を増築する場合よりも金額は高くなります。

相場としては1帖あたり50～100万円程度です。

どのような部屋にするのか、水回りの設備が必要か、によっても価格は変わってくるので、1階の補強にかかる費用がどの程度になるのか、見積もりの際に確認しておきましょう。

・バルコニーやベランダの増築

バルコニーやベランダの設置は1畳程度の広さなら25～50万円程度が相場です。ただし1階部分に補強工事が必要な場合は、別途補強費用が必要になります。

・ガレージやカーポートの設置

愛車を雨風や雪から守りたいという方から人気の増築工事です。特に予算を抑えたい場合はカーポート、しっかり愛車を悪天候から守りたい場合はガレージが人気になっています。

ガレージを設置する場合は1台につき100万円程度が相場です。住宅の一部をガレージに変更する場合は1台で50～300万円と、かなり相場に幅があるので、リフォーム業者に相談するとよいでしょう。

カーポートは1台で18～60万円、2台分で30～65万円が相場になっています。

既にカーポートがあり、拡張したいという場合は30～150万円でおこなうことができます。

■部屋を増築する場合の費用はいくら？

ここでは、部屋を増築する際の費用相場を広さ別に紹介します。

・広さ別にみる増築費用の相場

広さ別で見た場合の増築費用は、以下が目安です。

■建築確認が必要な増築をする場合は要注意

ここでは、既存不適格建築物について説明します。

・既存不適格とは

既存不適格とは、すでにある建築物が、現在の建築基準法に準拠していない状態のことを指します。そして既存不適格建築とは、建築当時の建築基準法には適合していたが、法令や都市計画などの改正によって、現行の建築基準法に適合していない不適格な部分がある既存建築物のことです。

一方で、既存不適格は建築物を建てた当初から建築基準法に違反している違法建築物とは異なります。したがって、引き続き暮らすことは問題なく、小規模なリフォームの実施も問題はありません。

・既存不適格建物の増築は法に適合させるのが基本

既存不適格建築物の増築を行う場合、まず不適格部分を改修し、現在の建築基準法に適合させるのが基本です。増築を行う前に、現行法に適合しているかの確認から行いましょう。

一方で、既存不適格の緩和という制度が存在します。一定条件に当てはまる場合は、既存不適格の箇所を直さずに増築が可能となる制度です。ただし、緩和が適用されるのは建築基準法の中でも一部の規定であるため、基本的な考えとして既存建物を現在の建築基準法に適合させるほうがよいでしょう。

・【参考】6帖の部屋を増築する場合

参考までに、6帖の部屋を増築する場合の費用を、3つのパターンに分けて紹介します。

＜1階の増築＞

上の表からもわかる通り、木造の1階を増築する場合、概算として約231〜330万円の費用がかかります。既存部分の壁の解体や、増築部分に隣接する部屋の床と壁の補修に費用がかかることから、離れを増築する場合よりも費用はかかるでしょう。

＜2階の増築＞

2階を増築する場合、概算として約400〜550万円の費用がかかります。屋根の取り壊しのほか、1階を増築する2階を支えられる強度まで補強する必要があるなど、比較的大規模な工事となるため、かかる費用は1階の増築よりも高めです。

＜離れの増築＞

離れを増築する場合、増築方法によって費用が異なります。

現場で一から柱の骨組みを造る木造従来工法の場合、概算として約200〜300万円の費用がかかるでしょう。

一方、あらかじめ工場で一定の規格にカットされた材料を現場で組み立てるプレハブ工法の場合、概算として約150〜200万円の費用がかかります。木造従来工法と違い、現場で組み立てるだけなので、工期を短縮できる分だけ費用を抑えることが可能です。

【離れを増築する場合の注意】

離れを増築する場合に注意しなければならないのが、「一建築物一敷地の原則」です。つまり、一つの敷地には一つの建物しか建てられないという決まりがあります。

ここでの「建物」とは、生活をするための用途を満たしている建物のことを指し、キッチン・トイレ・浴室がある建物のことです。この3つが揃った建物を「用途上可分」と言います。対して、キッチン・トイレ・浴室のいずれかがない建物のことを「用途上不可分」といい、「一建築物一敷地の原則」の建築物には当てはまりません。

増築される離れが用途上不可分に該当する場合は、一つの敷地内に増築をしても問題ありませんが、二世帯用の住宅を増築するとなると用途上可分に該当するため、同じ敷地への増設は不可能です。

・マンションは部屋を増築できる？

マンションに住んでいる方の中には、戸建てのように増築をしたいと考える方もいるかもしれません。しかし、基本的にマンションで部屋を増築はできません。そもそもマンションの部屋には空いたスペースがないため、物理的に増築は不可能です。また、部屋以外の箇所は共用部分となり、個人のものではありません。

子ども部屋や作業部屋など、どうしてもマンションで部屋を増やしたい場合は、間取りの変更リフォームを行うとよいでしょう。広い部屋を分割することで、部屋数を増やせます。

■増築で高額になりやすいケース

増築は高額になりやすいリフォームです。些細な変更が大きなプラス費用になりかねません。ここではどのようなケースが高額になりかねないのかをご紹介いたします。

・途中変更が多い

リフォームは実際に工事が始まる前から既に材料を確保するなど、多くの準備が必要になります。よって、途中で変更点が多くなると発注した材料が使えなくなるなどの無駄な手間がかかってしまいます。

返品・交換ができない商品もあり、作業工程も変更になってしまうので、できれば途中変更は避けましょう。

・手間がかかる作業が多い

増築の場合、既存住宅の一部だけを壊して継ぎ足さなくてはならないので、解体の際に不要な場所を壊さないように気を遣いますよね。一気に解体するケースとは異なり、慎重に行わなくてはならないので工事費用が高額になってしまうことがあります。

たとえば、離れから母屋までの廊下を残し、廊下の途中から庭にでられるようにするなどが挙げられます。

節約のためにできるだけリフォームの範囲を少なくしようとした結果、複雑な工事が必要になり高額になることもあるので、増築はリフォームの範囲だけではなく、構造や手間を考えておくことも大切です。

・様々な業種の人が関わっている

たとえ小さな増築であっても、高額になるケースとして水回りの増築がありました。これは一般的な内装や外装、基礎など以外にも、設備工事や配管工事、ガスの工事が必要だからです。

多くの業種が関わると、業種の数だけ出費が増えるので、高額になりやすくなっています。

もし増築で水回りを工事するのであれば、水回り関連はまとめて工事をした方が安くなる傾向にあります。

■増築リフォームで確認しておくべきこと

増築リフォームを行う前に、知っておくべきことをお伝えします。

・建ぺい率

建ぺい率とは、建築床面積が敷地面積に対してどの程度占めているか？を表すもので、敷地に対してどれくらいの面積の建物が建てられるかが、地域によって決められています。

建ぺい率が50%の地域の場合、120㎡の敷地には建築床面積が60㎡までの建物が建てられます。

また容積率という指定もあり、建物を建てるにあたり、延床面積が容積率の範囲に収まっていなければなりません。

これらは自分で計算する必要はありませんが、希望通りに増築できない可能性があるということを覚えておきましょう。

･固定資産税

増築をすると不動産を新たに取得したことになるので、固定資産税が増税されます。

増築リフォームが完成した後、「固定資産評価基準」に基づいた家屋調査を受け、固定資産税が決定します。　確認申請が不要なリフォームであっても、工事終了後に市役所へ連絡をしましょう。

・確認申請

10㎡以上の増築をする場合、工事が始まる前に建築確認を申請し、審査を受けなければなりません。この増築の許可を得るための申請が「確認申請」です。

申請をせず勝手に増築を行うと違法建築となる可能性があるので、役所に確認してもらい、建築可能かどうかを判断してもらいましょう。審査完了までには1～2週間程かかるので、それまで工事を始めることはできませんが、重要な手続きなので、しっかり行うようにしてください。

■増築リフォームの費用を抑えるために

最後に、増築リフォームの費用を抑えるポイントをお伝えします。

・水回りの工事を避ける

相場でもお伝えしましたが、水回りの工事では配管の工事も必要となるので、リフォーム費用は高くなります。もし、介護の観点から水回りの設備を増やしたい場合は、今ある水回り設備から離れすぎないようにしましょう。現在の配管から離れると、排水に必要な傾斜が緩やかになってしまい、排水出来なくなる可能性が出てきます。

・離れは高額になることも

離れの増築は、新築住宅と同様の坪単価で金額を計算することが多いので、一棟分を建築する場合と変わらない費用がかかる可能性があります。

二世帯住宅を目的として、キッチンやトイレといった設備を入れるとなると、さらに金額は上がっていくので、目的と予算を明確にし、リフォーム業者と相談しましょう。

・予算をリフォーム業者へ伝えておく

予算をはっきりとリフォーム業者へ伝えておくと、リフォーム業者はその範囲内のリフォームプランを提案できるので、話がスムーズに進みます。

さらに、希望するリフォームの優先順位を決めておくことも、増築リフォームを成功に導く秘訣です。

予算や具体的な金額はできるだけ明確に伝えるようにしましょう。

・使える減税制度や控除はある？

＜補助金＞

一般的に補助金は「既存部分の改修工事のみ」が対象になるので、リフォームで新たに居住スペースを増やす場合には使うことができません。

しかし、地域によっては増築工事が対象になる補助金制度があります。利用できる補助金の制度に関しては、まずリフォーム業者や自治体の窓口で問い合わせてみましょう。

また、1世帯や2世帯よりも3世帯住宅の方が補助金制度の対象になりやすい傾向にあります。3世帯で同居をするために必要な増築であるとみなされれば、補助金を受けられる地域も多いので3世帯で暮らしている場合は念のため確認してみてください。

＜住宅ローン＞

結論から申し上げると、住宅ローンを利用してリフォームを行うことはできます。

ただし、他に返済中のローンがないことや過去の返済に遅延がない、自宅の名義が自身であるなどといった条件があります。住宅ローンを利用してリフォームを考えている方は金融機関に審査条件を問い合わせてみましょう。

＜減税制度＞

リフォームでは「住宅ローン減税」「リフォームローン減税」「投資型減税」の3種類で減税が期待できます。

「住宅ローン減税」

返済期間が10年以上に及ぶリフォームが対象になります。

主に新築の建設や購入で利用されるローンというイメージがありますが、スケルトンリフォームのような大規模リフォームも住宅ローン減税の対象に含まれます。

「リフォームローン減税」

返済期間5年以上のリフォームローンを利用する際に適応される減税制度です。

耐震改修やバリアフリー改修、省エネ改修などは工事費用の約2％が減税の対象になり、その他のリフォームは工事費用の約1％が対象となります。

「投資型減税」

ローン利用の有無にかかわらず、キャッシュで一括払いをした場合に適応される減税制度です。リフォームが完了した年の所得税のみ対象になります。

■実際いくらかかった？増築の実例！

実際に増築をした住宅の例を2つご紹介いたします。

・ナチュラル・ヴィンテージな1LDKに

戸建てで元々広い1室のリビングだったスペースに浴室と洗面室を設け、DK部分を増築しました。既存住宅部分と見た目のバランスがとれるよう、外観を合わせ、屋根や壁も仕上がりにこだわっています。

工期は2ヶ月半で、費用は910万円です。

・戸建ての2階を2世帯住宅に！

元々戸建てだった住宅を大幅に間取り変更を行い、外階段をつけることで快適な2世帯住宅になりました。

外部階段は住宅と馴染むよう、柔らかいブラウン調になっており、モダンなパネルが踊り場に設置されています。

こちらは増築以外の費用が多く含まれていますが、工期は約70日、費用は1,700万円です。

■まとめ

いかがでしたか？今回は増築リフォームの相場や費用を抑える方法についてまとめました。

増築の計画を立てる際の参考にしてくださいね。
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